土地を買ってから家を建てるローンを検討しているあなた。まず気になるのは、土地の購入費と建築費をどう組み合わせていくか、そして住宅ローンがどこまでカバーできるのかという部分ですよね。
とくに、つなぎ融資や土地先行融資、分割融資などは耳にする機会も少ないため、初めて調べると混乱しやすいところだと思います。
さらに、頭金は必要なのか、注文住宅の場合はどのタイミングでお金が必要なのか、土地だけを先に買ったときの税金はどうなるのかなど、不安なことが次々に出てきますよね。
この記事では、土地先行型の家づくりを検討するあなたがつまづきやすいポイントをまとめつつ、ローンの仕組みや特徴をひとつずつ分かりやすく解説していきます。
【この記事で分かること】
- 土地を買ってから家を建てるローンの基本仕組みを理解できる
- つなぎ融資と土地先行融資それぞれのメリット・デメリットが把握できる
- 資金計画や手続きの流れ、住宅ローン控除の条件など注意点が分かる
- 自分の状況に合ったローン選びのポイントが明確になる
土地を買ってから家を建てるローンの基礎
ここでは、土地を先に購入してから家を建てるときに使われるローンの種類や仕組みを、順を追って丁寧に説明していきます。
初めて耳にする言葉も多いと思いますが、家づくりの流れがイメージできるよう、わかりやすい順番で整理しています。
つなぎ融資で土地購入する仕組み
つなぎ融資は、土地を先に購入し、その後に家を建てる注文住宅特有の資金調達方法です。
住宅ローンは基本的に「建物が完成して引き渡される時点」で実行されるため、それより前の支払いには使えません。
そこで役に立つのが、建物完成までの間の支払いを一時的に補うつなぎ融資です。
あなたが土地を購入するとき、売主への決済日が決まっているのに、住宅ローンはまだ実行されない。その”つなぎ”となってくれるのが、この融資の役割です。
つなぎ融資は便利ですが、通常の住宅ローンより金利が高めに設定されていることが多く、短期間とはいえ利息負担は無視できません。
金融機関によっては年2〜4％ほどになるケースもあります。
返済方式は多くの場合「利息のみ支払い」で、建物完成後に住宅ローンが実行されるタイミングでつなぎ融資が完済されます。
この仕組みを知らないまま計画を立てると「思ったより利息が高い」「工期が延びて無駄な利息が増えた」など、後から負担を感じるケースが少なくありません。
つなぎ融資はあくまで”一時的な借り入れ”であることを理解し、できるだけ工期が遅れないよう工程管理を建築会社としっかり行うことが大切です。
また、つなぎ融資は住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象にはなりません。
控除を期待している場合は「土地先行融資」など他の方法も比較して判断する必要があります。
この点は、金融庁の住宅ローンに関する資料（出典：金融庁「住宅ローンについて」）にも明記されています。
土地先行融資と分割融資の違い
土地先行融資は、土地購入時に住宅ローンの一部を先に実行してもらえる仕組みです。
つなぎ融資と似ていますが、金利が住宅ローンと同水準になりやすく、利息負担が軽減される場合があります。
あなたが「できるだけ金利を抑えたい」「土地を買った後しばらくしてから建築を進めたい」と考えているなら、この選択肢は非常に魅力的になります。
土地先行融資を利用するには、建築計画がある程度固まっている必要があります。
つまり、間取りプランや建築会社の契約が必要で、金融機関が「この土地には家が建つ」という確証を求めてくるためです。
ここでのポイントは、金融機関が土地単体への融資を住宅ローンとして認めているわけではなく「建物を建てる前提で、土地部分の融資を先に分割して行う」形であるという点です。
そのため、土地の購入後に建物の計画が大きく変わったり、建築会社を変更したりすると、再審査が必要になったり、手続きが複雑になってしまいます。土地先行融資はメリットも多いですが、柔軟性という点ではつなぎ融資より制限があることを理解しておきましょう。
土地先行融資と分割融資の比較
| 項目 | 土地先行融資 | 分割融資 |
|---|---|---|
| 金利 | 住宅ローンと同水準 | 住宅ローンと同水準 |
| 柔軟性 | 低い（計画変更しにくい） | 中程度 |
| 必要な書類 | 詳細な建築プラン | 金融機関による |
| 返済開始 | 土地融資実行後すぐ | パターンにより異なる |
このように、それぞれ特性が異なるため、土地を先に買う場合は早い段階から建築会社と相談し「どの金融機関ならどの手段が使えるか」まで調べておく必要があります。
注文住宅と建売でローンは変わる?
注文住宅と建売住宅では、ローンの取り扱いが大きく変わります。建売の場合、土地と建物がセットになっているため、一般的な住宅ローン1本で購入できます。一方、注文住宅の場合は土地と建物の支払いタイミングが異なるため、ローンの実行も複数回に分かれるケースが多いです。
これは、建売よりも注文住宅の方が資金計画の難易度が高い理由のひとつです。あなたが注文住宅の検討を進める場合、土地購入・建築請負契約・着工金・中間金・完成引渡しといった複数の支払いを見越しておく必要があります。それぞれ支払い時期が異なるため、金融機関のどのローン商品が合うのかを慎重に判断する必要があります。
注文住宅は「土地・建物・融資」がすべてバラバラに進むため、資金管理が複雑になります。土地を押さえた時点で、建築計画やローン計画も並行して進めるのが鉄則です。
また、注文住宅は自由度が高い分、予算オーバーもしやすい特徴があります。土地にお金をかけすぎてしまうと建物予算を圧迫し、最終的にローン審査に通らないというケースも実際にあります。建売とは違い、注文住宅はトータルコストを慎重に見積もることが大切です。
頭金なしで土地を買う住宅ローン
「頭金なしで土地って買えるの？」と驚く方も多いですが、実際には可能です。ただし、頭金ゼロにはリスクもメリットもあります。頭金がない場合、ローンの借入額は当然増えますし、金利負担も増加します。つなぎ融資や土地先行融資を使うことになりますが、いずれにしても利息や手数料の負担は大きくなります。
頭金ゼロで土地を購入する場合は、ライフプラン全体を見通して返済シミュレーションを行うことが不可欠です。
とくに、土地先行融資を利用する場合、土地融資実行後すぐ返済が始まることもあり、家賃との二重支払いにならないよう注意が必要です。
頭金ゼロで購入する場合、金融機関によっては”年収に対する返済負担率”をより厳しく見られることがあります。年収と借入額のバランスを意識して計画を立てましょう。
土地購入時の住宅ローン仮審査
土地を買う前には、必ず住宅ローンの仮審査を受けてください。
土地は早い者勝ちですから、仮審査なしで買付を入れてしまうと、審査が通らずキャンセルせざるを得なくなるリスクがあります。あなたが土地先行融資を検討している場合、建築プランや資金計画も仮審査で必要になることが多いため、建築会社と早めに打ち合わせをすることが大切です。
仮審査で見られるのは、年収・勤続年数・現在の借入状況・信用情報などです。最近ではオンラインで簡単に申し込める金融機関も増えており、結果も早ければ即日〜数日で出ます。仮審査に通れば、土地の売主や不動産会社からの信頼度も上がり、契約がスムーズに進むメリットがあります。
土地購入はスピード勝負のことも多いので、仮審査は「土地探しと同時並行」で進めるのが理想です。土地を買ってから家を建てるローンの注意点
ここからは、土地を先に購入して家を建てるときに起こりがちなトラブルや、見落とされがちな注意点を深掘りして解説していきます。私も多くの方の家づくり相談に乗ってきましたが「ここでつまずく人が本当に多い…！」と感じる部分ばかりです。
あなたもきっと気になる内容だと思うので、一つひとつ丁寧に読み進めてくださいね。
土地購入と家賃二重ローンの負担
土地を先に購入する場合、もっとも気を付けたいのが「家賃と土地ローンの二重負担」です。あなたが現在賃貸に住んでいる場合、土地購入後すぐに土地先行融資の返済が始まるケースがあります。
そのため、家が建っていない期間は家賃と返済が同時に発生し、毎月の負担が大きくなってしまうんです。ここ、かなり気になりますよね。
とくに土地先行融資は、融資実行後すぐに返済がスタートします。
一方でつなぎ融資は利息のみの支払いになることも多いですが、それでも毎月1〜3万円以上の負担になるケースも。さらに工事が遅れれば遅れるほど利息が増えるため、家計を圧迫する可能性が十分あります。
二重負担になりやすいケース
家賃とローン返済の二重払いは、家計に大きな負担を与えます。返済シミュレーションを必ず複数パターン作成し、最悪のケースも想定したうえで契約を進めることが大切です。
また、家賃をできるだけ節約したい人の中には、引っ越しタイミングを早めに調整しようとする方もいますが、建築工事はどうしても遅れることがあります。天候、資材不足、人員不足など予測できないトラブルも多く、予定が「1〜2か月遅れた」という事例は珍しくありません。
負担を抑えたいあなたに私からのアドバイスとしては、完成引き渡しの時期をできるだけ正確に把握し、賃貸の解約タイミングを慎重に決めることをおすすめします。万が一工事が遅れても問題が起きないよう、数週間〜1か月程度の余裕を持っておくと安心ですよ。
固定資産税など土地購入後の税金
土地を購入した段階から、実はさまざまな税金や維持費がかかり始めます。
「え、まだ家も建っていないのに…？」と驚かれる方が多いのですが、これは多くの方が勘違いしやすいポイントです。
まず、土地を購入した翌年から固定資産税の支払い義務が発生します。
家が建っていない更地の状態では、住宅が建っている場合と比べて税負担が軽減されません。
これは総務省の固定資産税に関する説明でも明記されています。（出典：総務省「固定資産税」）
さらに、土地取得時には以下のような税金・諸費用が発生します。
土地購入時にかかる主な税金
| 項目 | 概要 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 土地取得後に1度だけ発生する税金（数十万円規模になる場合も） |
| 固定資産税 | 毎年発生。更地の間は軽減措置なしで課税 |
| 都市計画税 | 市街化区域内の場合に課税される |
| 印紙税 | 土地売買契約書に貼付が必要 |
| 登録免許税 | 所有権移転登記などに必要 |
これらの税金は建物が建つまで待ってくれません。
「土地購入時は土地代とローンだけ」と考えると、後で資金計画が苦しくなる可能性があります。あなたも、なるべく余裕をもった資金準備を心掛けてくださいね。
土地購入から建築までの資金計画
土地を買ってから家を建てる流れでは、土地代・建物費用・諸費用すべてをトータルで考える必要があります。
とくに、注文住宅は建売と違い、支払いタイミングが複数に分かれているため「いつ・いくら必要なのか」を明確にしないと後で資金不足になってしまいます。
一般的な支払いスケジュールは以下のようになります。
注文住宅の支払いスケジュールの例
| タイミング | 主な支払い |
|---|---|
| 土地契約時 | 手付金、仲介手数料の半分など |
| 土地決済時 | 土地購入費全額 |
| 建築請負契約時 | 契約金（建築費用の5〜10％程度） |
| 着工時 | 着工金（20〜30％） |
| 中間時 | 中間金（30〜40％） |
| 完成・引き渡し | 最終金（残金） |
このように、土地と建物の支払いが時期も金額もバラバラに発生します。
金融機関によっては分割融資に対応していなかったり、つなぎ融資の回数が限られている場合もあるため、建築会社と金融機関、そしてあなた自身が三者でしっかり計画を立てていくことが不可欠です。
資金計画が最も大切なポイントです。土地と建物の合計金額だけでなく、諸費用・税金・利息などを含めたトータル予算で判断しましょう。
土地と建物ローン返済開始のタイミング
土地と建物のローン返済開始時期は、金融機関によって大きく異なります。
土地先行融資の場合は、土地の融資が実行されると同時に返済がスタートします。
一方、つなぎ融資は利息のみ支払いとなるケースが多いですが、その利息も積み重なると決して小さな負担ではありません。
返済開始のタイミングを理解していないと「家賃とローンの同時払い」「思った以上の利息負担」という状況に陥りやすくなります。
返済開始の主なパターン
- 土地先行融資：土地決済直後から返済スタート
- つなぎ融資：期間中は利息のみ支払い → 住宅ローン実行で完済
- 分割融資：融資実行時期に応じて返済開始が段階的に発生
つまり、土地と建物の融資をどう組み合わせるかで返済スケジュールは大きく変わるということです。あなたが毎月の返済額をなるべく抑えたい場合は、なるべく返済開始が遅い仕組みを選ぶのも一つの方法ですが、利息負担やトータルコストも踏まえて選択してください。
ローン返済開始時期は「金融機関ごとに違う」ため、必ず担当者と詳細を確認してください。
最終判断は金融機関や専門家へ相談しながら進めましょう。
【まとめ】土地を買ってから家を建てるときのローン
土地を買ってから家を建てるローンは、思った以上に複雑で、資金計画・税金・返済開始時期など多くのポイントを把握しておく必要があります。しかし、その分メリットも大きく、理想の土地を先に確保できるという点は非常に魅力的です。
あなたが失敗しないために大切なのは、つなぎ融資・土地先行融資・分割融資それぞれの特徴をしっかり理解し、ライフプランに合った方法を選ぶこと。そして、返済シミュレーションを複数パターン作成して、二重負担にならないよう余裕のあるスケジュールを組むことです。
最終的な判断は、必ず金融機関や住宅ローンの専門家に相談しながら進めてください。税制度や金利も変わることがありますので、最新情報をチェックしながら安心して家づくりを進めましょう。
これで、土地を買ってから家を建てるローンの全体像をしっかりつかめたはずです。あなたの家づくりがスムーズに進むよう、この記事が少しでも役に立てば嬉しいです。
